20年間の不動産「スーパーサイクル」が始まる：ラビル氏

不動産市場が長期的な『スーパーサイクル』に入るという指摘が注目されています。これは、単なる景気の上下ではなく、20年間にわたって構造的な需要が高まり続ける状態を意味しています。

なぜこのような長期的な変化が起きるのでしょうか。背景には、世界的な人口動態の大きなシフトがあります。先進国では高齢化が加速し、シニア向け住宅の需要が急増します。同時に、医療施設の拡充も必須課題になってきました。また、ここ数年のパンデミック後、働き方が変わったことで、オフィス空間のあり方も見直されています。加えて、eコマース（ネット通販）の爆発的な成長により、商品を保管・配送するための産業用不動産（倉庫や流通センター）への投資が止まりません。

こうした複数の要因が同時に作用することで、従来の短期的な景気サイクルとは別の、より根本的な需要が生まれているわけです。つまり、不動産が単なる投資対象ではなく、社会インフラとして必要とされ続けるということです。

この見立てが重要な理由は、投資判断に大きく影響するからです。通常の不動産ビジネスは、金利上昇時には打撃を受けやすく、景気後退局面では空室が増えるリスクがあります。しかし構造的な需要に支えられていれば、そうした短期的な変動にも耐えやすくなります。特に医療やシニア向けといった必須サービス関連は、景気に左右されにくい『ディフェンシブ』な特性も持っています。

ただし、すべての不動産セクターが平等に恩恵を受けるわけではない点も重要です。従来型のオフィスビルやショッピングモールは、働き方やショッピング習慣の変化で苦戦する可能性が高い。一方、ヘルスケアや物流、新しい働き方に対応した柔軟なオフィスといった『選別』が進むと考えられます。